СИСТЕМА СТОЛЬ ПОРОЧНА, ЧТО НЕ ГРЕХ ЕЁ СЛОМАТЬ?

 Власти Новосибирска готовятся к ликвидации «точечной застройки»

  19 июня комиссия по градостроительству горсовета Новосибирска собирается заслушать инициативу областной прокуратуры, предложившей установить минимум на размер участка для строительных проектов КРТ, ограничив его пятью гектарами. Предложение, преследующее цель ликвидацию «точечной застройки», в сентябре собираются вынести на сессию горсовета. Затея уже вызвала напряжение на строительном рынке: при таком раскладе самым вероятным сценарием развития рынка станет радикальное сокращение количества застройщиков Новосибирска, где, с одной стороны, строительная отрасль является одной из базовых, а, с другой, имеется проблема затоваренности рынка жилья. Предполагается, что оставшиеся на плаву девелоперы смогут жестче диктовать условия покупателям, в результате чего рассчитывать на улучшение доступности жилья точно не придётся.

  «Застройщики опасаются, что такой подход раньше покончит с большинством участников рынка, – отмечает издание «Центр деловой жизни». – Строительных проектов с площадью пять гектаров и более в Новосибирске единицы. Площадок под застройку такого размера в городе очень мало, их освоение сопряжено с большими вложениями в реновацию. Если инициатива прокуратуры будет реализована, строительный рынок может консолидироваться в пользу нескольких крупнейших компаний, в основном федеральных».

  Прокуратура Новосибирской области некоторое время назад заняла довольно жесткую позицию по вопросу дефицита мест в школах и детсадах, фактически парализовав выдачу новых разрешений на строительство. Тогда застройщикам показалось выгодней самим скидываться на социальную инфраструктуру. Получить разрешение на строительство стало возможным через договоры о комплексном развитии территорий.

  Теперь речь идёт об установлении минимальных границ участка для КРТ в размере пять гектаров, где, по мнению прокуроров, вполне возможно комфортно уместить на участке и жильё, и объекты социальной инфраструктуры. В итоге все это поможет ликвидировать так называемую «точечную застройку», так долго возмущавшую общественность. В то же время ряд специалистов уверяют, что финансирование социальной инфраструктуры уже привело к подорожанию квадратного метра, рост которого пока сдерживает высокая конкуренция на новосибирском строительном рынке.

  «Оставшиеся на плаву девелоперы смогут жестче диктовать условия покупателям. Рассчитывать на улучшение доступности жилья в таком раскладе точно не придётся», – отмечают специалисты рынка, заметившее, что в Красноярске введение минимальной площади для КРТ в размере пяти гектаров, уже обрушило отрасль.

ВОПРОСЫ ЭКСПЕРТАМ:

Станет ли введение минимального размера участка для проектов КРТ ударом для строительного рынка, переживающего одно из сильнейших падений продаж за современную историю России? Приведет ли введение фактического запрета на «точеную застройку» к сокращению субъектов строительного рынка? Можно ли в результате всех этих факторов ждать повышения стоимости жилья?

Константин ЗИНОВЬЕВ, адвокат, старший преподаватель кафедры гражданского права СИУ-РАНХиГС:

- Честно говоря, когда смотришь на панорамные фото Новосибирска, количество точечных «прыщей»-многоэтажек вызывает боль. То, что точечная застройка была и пока является бичом города, – это уже давно стало общим местом. Есть надежда, что с введением больших площадей застроек у нас, наконец-то, отставят в покое центр города, плюс сосредоточатся на архитектурных ансамблях. Опять же – увеличение площади застроек будет уменьшать и саму себестоимость строительства, что на фоне падающего спроса, может быть, приведёт и к падению стоимости. Что касается многочисленных местных девелоперов, то большей частью они являются обычными «жучками» пытающимися урвать побольше. Так что от их исчезновения никто особо и не заплачет.

Камиль ДЖАФАРОВ, первый секретарь отделения КПРФ Центрального района Новосибирска:

- Введение минимального порога в пять гектаров для проектов КРТ, судя по оценкам экспертов и доступным данным, с высокой вероятностью станет серьезным ударом по строительному рынку Новосибирска. Это приведет к значительному сокращению числа застройщиков и росту цен на жилье, особенно на фоне текущего падения продаж.

  Инициатива может усугубить кризис в отрасли, которая уже переживает спад.

  Массовая блокировка проектов: около 70% действующих договоров КРТ (16 из 23 в 2024–2025 гг.) реализуются на участках со средней площадью около 2 гектаров и не соответствуют новому нормативу.

  Усугубление спада: рынок уже фиксирует рекордное падение, ввод жилья в 2026 году упал почти вдвое, а продажи рухнули на 44%. Новая норма может парализовать реновацию центральных районов, где нет участков по пять га.

  Отрицательный пример Красноярска: после введения аналогичного запрета там за полгода не заключили ни одного нового контракта КРТ, а ввод жилья упал на 56%.

  Инициатива фактически приведет к консолидации рынка в руках крупных застройщиков.

Уход мелких застройщиков: мелкие и средние застройщики, не имеющие ресурсов для освоения огромных участков, будут вынуждены уйти с рынка через банкротство.

  Интерес только к гигантским участкам: даже крупные площадки годами не находят покупателей. Исключения единичны (например, покупка «Брусникой» 6,8 га).

  Рост монополии: оставшиеся крупные (в основном федеральные) застройщики смогут диктовать свои условия, что снизит конкуренцию.

  Удорожание квадратного метра — наиболее вероятный сценарий.

  Рост издержек: освоение больших территорий требует колоссальных вложений в расселение и инфраструктуру.

  Исчезновение «внебюджетного» финансирования: пострадает ключевой канал строительства школ и детсадов, что может переложить эту нагрузку на бюджет или самих покупателей.

  Диктат цен: снижение конкуренции позволит оставшимся игрокам жестче диктовать условия покупателям, и улучшения доступности жилья ждать не придется.

  В текущих условиях это может превратиться из борьбы с «точечной застройкой» в системный кризис, последствия которого будут ощутимы для всего города.

  Но выше сказанное не означает, что, в частности, я за точеную застройку. Наоборот, я считаю, что точечная застройка для города как раковая опухоль, жить так не комфортно. Я уверен, что для развития и роста города необходима политическая решительность: развивать город в социальной сфере (развитие метрополитена, дорожных сетей, детских садов и школ и т.п.) расширяя границы города. Но никак не застраивая каждый пятачок высотками с сотнями жителей на и без того перегруженную социальную инфраструктуру микрорайонов.

Константин ГОЛОДЯЕВ, историк, краевед, научный сотрудник Музея Новосибирска:

- Точечная застройка в центре города — это зло. В окружающих сибирских городах такой проблемы нет, во всяком случае, её сдерживают. Всё это последствия длительного отсутствия в Новосибирске градостроительного плана, вернее его несоблюдения. Хотите – снесём, хотите – подвинем, хотите здесь мост – пожалуйста. Археологический памятник, столетний дом – помеха? – ваще не вопрос.

  Пример затоваренности рынка хорошо отрабатывает 14-этажный столб ЖК «Маяковский» на Красном, много лет стоящий с мёртвыми окнами.

  Дело даже не в том, что это строительный тупик и стыд архитекторов, это просто некрасиво, неуютно, некомфортно. Исчезает само понятие «городское пространство», возникает строительная барахолка – кто больше даст и заработает.

Федор ГРИГОРЬЕВ, журналист, председатель клуба «За огненные строки»:

- Прокуратура Новосибирской области, указывая застройщикам, действует как прокуратура. Так и хочется сказать «где же вы были все эти 30 лет?», но я не скажу, потому что разрывать порочный круг вдвойне почетней, чем просто следовать букве закона. Строительный спрут уже давно душит столицу Сибири, сумев изобрести способ, как оставить город-миллионер без основного закона – Генплана. Лично я уверен, что рано или поздно новосибирское «Дело Архитекторов» войдет во все учебники, но, чтобы его возбудить и успешно довести до суда, надо сначала внедрить новые стандарты мышления в градостроительной сфере Новосибирска, что и пытается делать прокуратура. Указывая застройщику на планируемое соотношению количества жителей и наличествующее количество мест в школах и детсадах, а также на мощности имеющегося соцкультбыта, она как бы повторяет слова Екатерины Великой: «Закон есть закон, но должна быть и справедливость». Культ прибыли должен уступить место культу разума и достоинства, даже если кому-то придется пострадать. А что касается роста цен на жилье, то, думаю, сначала придет в движение «вторичка», а потом снизят норму прибыли и девелоперы. Ничего страшного. На смену периоду необоснованной прибыли придет что-то нормальное, чем город, наконец-то сможет гордиться.

Юрий ТРИГУБОВИЧ, аналитик, журналист:

- Давно‒давно, не помню уже когда, меня просили написать о вреде точечной застройки. Погружаясь в тему, в частности, разговаривая с архитекторами, столкнулся с мнением, что в таких больших городах, как Новосибирск, можно развиваться только вверх. Видимо, такая точка зрения стала более популярной, чем позиция расползания города вширь. Кстати, и строительный «забег в ширину» тоже под вопросом. Куда уж ему разрастаться? В то же время точечная застройка утомила горожан. Иногда поражаешься, как застройщики умудряются втыкать высотки посреди других зданий, закрывая старому дому свет. Какое‒то время назад в Новосибирске даже снизили нормы инсоляции. Теснота, осложняемая стремлением отгородиться от соседей шлагбаумами, сокращение парковочных мест и прогулочных пространств ‒ все это давит на сознание новосибирцев. Нехватка детских садиков, школ и медучреждений ‒ также порождение точечной застройки. Поэтому инициативу прокуратуры можно только приветствовать. Не думаю, что горожан заботит количество тех застройщиков, которые разорятся в случае, если предложения прокуратуры утвердят. Только эта инициатива запоздала лет на двадцать, как минимум. Город уже изуродован. Хотя с точки зрения некоторых архитекторов, Новосибирск имеет несколько любопытных мест, которые строители вместе с архитекторами могли бы украсить. Могли бы… Не случилось.

Олег ВИКТОРОВИЧ, общественник, президент АНО «Дом с часами»:

- Цена квадратного метра будет расти в любом случае, как это было все последние десятилетия! Посмотрите на картах, как за эти годы «опух» Новосибирск. Он буквально вырос в два раза, но при этом абсолютно утратил транспортную доступность, комфорт и благоустройство, озеленение и экологическое благополучие.

  Застройщики в подавляющем большинстве строили гетто без соцкультбыта и прочих признаков городской среды, а транспортный каркас оставался таким, как при СССР. Из-за этого мы получили «маятниковую миграцию» и жуткие «пробки» на дорогах. Конечно, есть примеры положительные, но их мало, и на общем фоне они теряются. Вместо государственного подхода в вопросах градостроительства мы получили анархию и вакханалию от алчного частника, который ставит главной задачей получение сверхприбыли, а остальное и так сойдёт, потом кто-то решит проблемы...

  Такая «экономика» имела накопительный эффект и можно утверждать, что мы рукотворно создали невыносимые условия проживания для горожан. В столь важной сфере не может и не должен эгоизм и алчность частника превалировать над общественными интересами и пользой. Но вместо архитекторов мы получили «лакеев», которые обслуживают бизнес и вопросы этики и эстетики исчезли из общественного поля. Все так называемые эксперты, советы и тому подобное комплектовались соглашателями, которые за долю малую говорили застройщику: чего изволите? И те изволили всё, что душе угодно! От варварской, точечной застройки до уничтожения наследия и прочих мерзостей, на которые способен капиталист ради получения прибыли! А чиновники потакали процессу, коррупционная составляющая в цене квадратного метра доходила до 40%.

  Одобряю действия прокуратуры, которая услышала стон и плач местных жителей, да и развитие ситуации указало на тупиковость созданной модели «строительного рынка». Мы угробили демографию, угробили перспективы, а теперь должны разгребать последствия деструктивного подхода! Это требует колоссальных затрат: прибыль получал частник с коррумпированным чиновником, а оплачивать этот «банкет» будем мы все.

  И мы уже платим. Весь город перерыт, перекрыт, и дело не только в старых сетях, но и увеличении давления на трубы, которые несли воду на максимум девять этажей, а сейчас надо подать воду на 20 этажей и выше. Сам видел, как на обсуждении мастер-плана города, где собралось профессиональное сообщество и специалисты, вдруг встал А.В. Бойко (купивший мандат ЛДПР и ставший депутатом Заксобрания) и заявил, что всё решают те, у кого есть деньги, т.е. такие как он, а все остальные могут идти лесом.

  Всё! И мы видим, как в интересах таких депутатов, улицы в центре превращают в парковки для того, чтобы Бойко мог сдавать офисы в точечной застройке БЦ «Моsт», где нарушено всё – от зоны охраны памятника архитектуры до высотности объекта. Или уничтожается сквер на ул. Красноярской только для того, чтоб Бойко впихнул туда очередную гостиницу. Нет у города хозяина, и это трагедия!

  Так что сочувствия от меня к «нашим» застройщикам ждать не приходится. Они льют «крокодиловы слёзы», а горечь остаётся жителям и гостям города! Система столь порочна, что не грех её сломать!

https://expert-club.online/news/vlasti-novosibirska-gotoviatsia-k-likvidacii-tocecnoi-zastroiki